Имею ли право освобождения от подоходного налога с продажи дома?



Рекомендуем заполнять налоговую декларацию 3-НДФЛ в онлайн сервисе НДФЛка

В 2002 году я купил старый частный дом как единственное жильё, о чём имеется Договор его купли- продажи, на основании чего было получено Свидетельство о гос. регистрации права собственности на дом, Свидетельство гос. регистрации аренды земли для дома на 49 лет, Домовая книга, Паспорт БТИ.
В 2003 году я получил в краевом комитете по архитектуре и градостроительству Разрешение на строительство (реконструкцию) старого дома.
В 2009 году я закончил основную реконструкцию и, после отделки, в 2015 году зарегистрировал реконструированный дом, о чём получил новый Техпаспорт дома, Кадастровый паспорт дома, и Свидетельство о гос. регистрации собственности на реконструированный дом. ПОД ТЕМ ЖЕ АДРЕСОМ, что и прежний, но 2015 года. Как раз успел к пенсии. Жить бы и жить.
Но единственный сын уехал в Ленинград на ПМЖ. Нашёл там работу и живёт в общежитии.
Мы с женой решили продать дом и переехать в Ленинград к сыну.
Однако меня буквально «убивает» предстоящий налог с продажи дома. Ведь согласно Свидетельства гос. регистрации от 2015 года, я владею им гораздо менее 3-х лет!
Могу ли я доказать, что по факту владею этим домом больше 10 лет?

Очень плохоПлохоСреднеХорошоОтлично (голосов: 1, в среднем: 5,00 из 5)
Загрузка...

Ответы на вопрос

Поделитесь ссылкой на вопрос
2016-01-05

Дополнение:
В кадастровом паспорте на реконструированный дом указан год ввода в эксплуатацию 2008 год.

2016-01-07

Здравствуйте. Если бы вы продавали дом в первозданном виде, в таком случае не нужно было бы платить налог. Сейчас у вас зарегистрирован новый объект, и правоустанавливающий документ – Свидетельство о государственной регистрации права собственности датировано 2015 годом. С этого года и начинается отсчет сролка владения. Однако у вас есть два варианта определения налоговой базы. 1 вариант. Доход от продажи дома минус 1000 000 руб. И с разницы уплатить налог 13% 2 вариант. Доход от продажи дома минус расход на его прибретение и минус расходы на его реконструкцию, подтвержденные документально. И с этой разницы расчитывается налог 13%. Где выгоднее тот вариант и выбирайте. И еще как вариант. Обратитесь с письменным вопросом в свою налоговую инспекцию. В течение месяца вам обязаны ответить. Этим ответом и руководствуйтесь в своих действиях.

  1. Да, спасибо!
    Но я не до конца понял Вас. Оплата налога по формуле доход минус расход в моём случае складывается:
    А - (В + С) = Д
    где: А - доход с продажи нового дома
    В - расход на покупку старого дома
    С - расходы на реконструкцию
    Д - сумма облагаемая налогом.

    Или я могу иначе применить эту формулу:
    А - (В + С) = Д
    где: А - доход с продажи дома
    В - расход на приобретение нового жилья в Ленинграде
    С - расходы связанные с переездом в Ленинград.
    Правильно ли я мыслю?
    Прежде чем обращаться в ИФНС я должен чётка знать свои права, как и обязанности. Их задача ободрать меня, а моя задача не остаться без штанов.
    Ведь государство не помогало мне строить дом. И деньги которые я заработал для его строительства уже облагались налогом в бухгалтерии предприятия. Это беспредел. Поэтому приходится дотошно советоваться с опытными специалистами, чтоб не раздели до гола.
2016-01-08

Добрый день!
Ваш вариант не укладывается в рамки Налогового Кодекса РФ (НК РФ).
В пп.1п.2 ст. 220 НК РФ сказано, что сумма дохода от реализации дома может быть уменьшена на сумму 1000 000 руб. – это имущественный налоговый вычет при продаже дома, можно считать это льготой. Если вы свой дом продаете за 3 000 000 руб., то налог по этому варианту равен 260 000 руб. ( 3000 000 – 1000 000*13%.
В пп.2 п.2 ст 220 НК РФ предложен второй вариант расчета налога. Вычет в 1 000 000 руб. можно заменить на «сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества». Если вы приобретали старый дом за 500 000 руб. а затраты на его реконструкцию составили 1500 000 руб. ( можете их подтвердить документально), то тогда налог к уплате составит 130 000 руб.(3000 000 – 500 000 – 1500 000)*13%.
Это все что касается сделки продажи вашего дома.
Так как в дальнейшем вы намерены приобрести новое жилье , то резонно задаться вопросом, пользовались ли вы имущественным налоговым вычетом при покупке старого дома, возвращали ли вы налог с затрат на приобретение вашего старого дома? Если нет, то вы имеете право воспользоваться имущественным налоговым вычетом при покупке нового жилья в Ленинграде. Пп. 3 и 4 п.1 ст.220 НК РФ предусмотрен вычет в размере фактически проиведенных расходов на жилье (максимальная сумма на человека составляет 2000 000 руб.) и на фактически уплаченные проценты по ипотечному кредиту ( максимальная сумма 3000 000 руб.).
Если обе сделки: по продаже дома и покупке нового жилья в Ленинграде произойдут в одном году, например в 2016 , то у вас произойдет взаимозачет: налог к уплате от продажи дома погасится возвратом налога от покупки жилья в Ленинграде. И, возможно, еще останется часть НДФЛ к возврату.Чтобы точно об этом говорить, нужно владеть реальными цифрами и точно знать, когда вы стали пенсионером? Как получить имущественный вычет, вы можете прочитать здесь: http://nalogcity.ru/nalogovye-vychety/nalogovyj-vychet-pri-pokupke-kvartiry/. Декларацию 3-НДФЛ вам нужно будет сдать не позднее 30 апреля 2017 года, если сделки будут в 2016 г.

  1. Большое спасибо!
    Вы дали мне исчерпывающую информацию для размышлений.
    Премного благодарен.
    Вы не согласились бы ещё немного прокурировать меня на конкретных цифрах? Я могу оплатить Ваши знания на Вашу карту - сколько?
    Итак:
    1. Стоимость старого дома по договору купли-продажи от 2001 года - 177 тыс. руб.
    2. Кадастровая стоимость старого дома перед сносом, согласно Кадастровой выписке от 2015 года - 913 тыс. руб.
    3. Стоимость нового дома, согласно Кадастровому паспорту от 2015 года - 10 мл.600 тыс. руб. - дороже и не продашь..!
    4. Собственник дома - жена, пенсионерка с 06.02.2007г., я на пенсии с 02.02.2008 г.
    5. Предположительная стоимость жилья в Ленинграде 2мл.500 тыс. - сыну однушка, и 8 мл.000 тыс. - двушка нам. Женится сын - поменяемся. Вот так вот маракуем:)
    Что скажете?
2016-01-08

Здравствуйте! Итак приблизимся к вашим исходным данным.                 Стоимость старого дома 177 тыс руб. + расходы на строительство нового дома ( кассовые чеки, квитанции к приходным кассовым ордерам, платежки, расписки на приобретение строительных материалов, Договора подряда, Акты выполненных работ их оплата, Оплата проектно-сметных работ и т.д. все что связано со строительством дома) . Здесь обязательно нужны подтверждение ваших затрат для того, чтобы уменьшить налоговую базу от продажи вашего дома, а не кадастровая стоимость.
Если вы наберете этих затрат хотя бы на 6 000 000 руб. То налог при продаже дома будет следующий: (10 600 000 – 177 000 – 6 000 000)*13%.= 4423 000*13%=574 990 руб.
Очень жаль, что собственником дома является только ваша жена. И если я вас правильно поняла, то вы оба являетесь неработающими пенсионерами с 2007 г. и 2008 г. это тоже минус.
Почему плохо, что жена единственный собственник, а потому, что весь доход от продажи дома это ее доход. Если бы у вас была долевая собственность по ½ у каждого, то при оформлении договора продажи дома каждый бы из вас задекларировал себе доход в размере ½ от 10 600 000 , то есть 5 300 000 руб.
И тогда Расчет налога к уплате для каждого из вас выглядел бы следующим образом:
(5 300 000 -1/2 *177 000- ½* 6000 000)* 13% = 2211 500*13%=287495 руб.
Дальше переходим к приобретению объектов в Ленинграде.
Сын, приобретая квартиру за 2500 000 руб, имеет право получить имущественный налоговый вычет в размере 2 000 000 руб. Это значит, что он может вернуть себе подоходный налог в размере 260 000 руб., но не сразу, а в течение нескольких лет. Это зависит от его годовой заработной платы, с которой удерживается налог 13%. Этот налог и возвращаеся.
Вы, приобретая квартиру за 8 000 000 руб., здесь не важно на кого она будет оформлена, каждый, потенциально, имеете право на имущественный вычет в размере 2000 000 руб.
И вот что в итоге вам пришлось бы заплатить в бюджет по моим расчетам каждому:
(2211 500 — 2000 000)*13%= 27495 руб.
А если у вас собственник жена то у нее получится налог в размере
(4423 000 – 2000000)*13%=2423 000*13%=314990 руб.
Если учесть, что ваш сын получит возврат 260 000 руб., то ваш убыток составит 54990 руб.
Если у вас еще появятся вопросы, задавайте. На данном сайте вы получаете консультации бесплатно.

  1. Кажется я ошибся во второй формуле (налог при покупке квартиры 8 мл.)
    Должно быть так: и я, и жена при покупке квартиры в Ленинграде имеем право на имущественный вычет налога с суммы 2 мл. руб. на человека Всего - 4 мл. на двоих.
    Тогда 4 мл. х 13% = 520 тыс. руб . сумма возврата, которая может пойти на взаимозачёт погашения налога с продажи дома, если я всё успею сделать за 1 год.
    Так, наверное, правильнее?
    Просчитал чеки на закупку стройматериалов для обоснования своих расходов. Получилось 1мл.020 тыс. руб. Всего на 20 рублей больше от льготного бонуса в 1 мл. руб. Услуг подрядчиков нет, т.к. 7 лет я строил этот дом сам-один своими руками.
    Дом никак пока не продаётся. Поэтому, наверное имеет смысл в Свидетельство о регистрации права собственности на дом вписать меня.
    Тогда каждый из нас будет иметь "скидку" налога с суммы по 1 мл. руб.:
    10.600.000 - 2.000.000 = 8.600.000.
    Налог с продажи составит: 8.600.000 х 13% = 1.118.000.
    Затем имущественный возврат при покупке квартиры в Ленинграде на меня и жену: 4.000.000. х 13% = 520.000 руб.
    Сальдо налога к оплате: 1.118.000 - 520.000 = 598.000 руб.
    И бонус - сын имеет налоговый вычет на сумму 260 тыс. руб.
    Правильно?
  2. Спасибо, Анастасия!
    Я понял так, что налог с продажи дома по Вашим выкладкам составит:
    (10 600 000 – 177 000 – 6 000 000)*13%.= 4423 000*13%=574 990 руб.
    А имущественный вычет при покупке квартиры за 8 мл. руб.:
    (4423 000 – 2000000)*13%=2423 000*13%=314990 руб.
    Может ли ИФНС сделать взаиморасчёт: 574990 - 314990 = 260000руб.
    Т.е. всего мы должны будем заплатить налог 260 тыс. руб., который со временем вернётся сыну?

    Мне тоже сейчас жаль, что собственник дома лишь жена. Эту традицию завёл не я: так делал мой дед, мой отец - д"Артаньяны, блин!:))) Да и в море я был тогда, оставив доверку жене, чтоб оформляла на себя.
    Я считал, что имущество приобретённое в браке является в любом случае долевой собственностью каждого. Это же очевидно!
    Ещё раз спасибо за качественную консультацию!
    Всего Вам доброго.
2016-01-09

Добрый день! Я согласна с вашими последними выводами. Пожалуй мне больше нечего добавить. Желаю удачи!

  1. Спасибо, Анастасия!
    С Вашей помощью я прояснил стратегию алгоритма своих действий.
    Когда всё ясно, то сразу становится легче, т.к. решение принято и нет угрызений сомнений. Заплатил налоги - спи спокойно!:)))
    Премного Вам благодарен.
    Если вдруг у вас сломается пароход, то обращайтесь - я смогу дистанционно произвести его диагностику и реанимацию!:)))Y

Чтобы ответить войдите на сайт или зарегистрируйтесь

Похожие вопросы
Не пропустите
Физические, юридические лица и ип
Здесь задают вопросы и помогают другим с ответами
© 2015 Nalogcity.ru — просто и доступно о налогах, а также информация о налоговых инспекциях. Реклама на сайте